יחס החזר להכנסה (DTI – Debt to Income) הוא אחד המדדים החשובים ביותר שהבנק בודק לפני אישור משכנתא. ככל שהיחס נמוך יותר, כך סיכויי האישור גבוהים יותר.
מה זה יחס החזר להכנסה?
הנוסחה
DTI = (סך החזרים חודשיים ÷ הכנסה נטו) × 100
דוגמה לחישוב DTI
הכנסה חודשית נטו: ₪30,000
החזר משכנתא:₪7,500הלוואת רכב:₪1,200כרטיס אשראי:₪800סה"כ החזרים:₪9,500
DTI = 31.7%
✅ בטווח המאושר
מה היחס המותר?
| סוג הלווה | יחס DTI מקסימלי |
|---|---|
| דירה ראשונה | עד 40% |
| משפרי דיור | עד 40% |
| דירה להשקעה | עד 40% |
⚠️ רוב הבנקים מעדיפים עד 35%, חלקם עד 30% בלבד.
מה נכלל בחישוב ההכנסה?
משכורת קבועה100% נטו
עמלות / בונוסים50%-80% מהממוצע
הכנסה מעסק עצמאיממוצע 2 שנים אחרונות
הכנסה משכירות70%-80%
קצבאותתלוי בסוג הקצבה
מה נכלל בחישוב ההחזרים?
- • החזר המשכנתא החדשה
- • משכנתאות קיימות
- • הלוואות בנקאיות
- • הלוואות כרטיס אשראי
- • ליסינג / מימון רכב
- • ערבויות
איך לחשב כמה משכנתא תוכלו לקבל?
- קחו את ההכנסה החודשית נטו
- הכפילו ב-35%
- הפחיתו החזרי הלוואות קיימות
- התוצאה = החזר חודשי מקסימלי למשכנתא
דוגמה:
₪25,000 × 35% = ₪8,750 − ₪1,500 (הלוואות) = ₪7,250 החזר מקסימלי
→ משכנתא של כ-₪1,150,000 (ריבית 5.5%, 25 שנה)
איך לשפר את ה-DTI?
1סגרו הלוואות קטנות לפני ההגשה
2הגדילו את המקדמה (הון עצמי)
3בחרו תקופת משכנתא ארוכה יותר
4שקלו דירה במחיר נמוך יותר
רוצים לחשב בדיוק כמה משכנתא תוכלו לקבל?
המחשבון שלנו מחשב את היחס ואת סכום המשכנתא המקסימלי.
למחשבון המשכנתא