יחס החזר להכנסה (DTI - Debt to Income) הוא אחד המדדים החשובים ביותר שהבנק בודק לפני אישור משכנתא. הבנת היחס הזה תעזור לכם לדעת כמה משכנתא אתם יכולים לקבל.
מה זה יחס החזר להכנסה?
יחס DTI מראה איזה אחוז מההכנסה החודשית שלכם הולך להחזר חובות - כולל המשכנתא החדשה. הנוסחה פשוטה:
DTI = (סך כל ההחזרים החודשיים ÷ הכנסה חודשית נטו) × 100
דוגמה לחישוב DTI
נניח שמשפחה מרווחת 30,000 ₪ נטו בחודש:
החזרים חודשיים:
- משכנתא (חדשה):7,500 ₪
- הלוואת רכב:1,200 ₪
- כרטיס אשראי (החזר חודשי):800 ₪
- סה"כ החזרים:9,500 ₪
יחס DTI: 9,500 ÷ 30,000 × 100 = 31.7%
מה היחס המותר?
בנק ישראל קבע כללים ברורים לגבי יחס ההחזר המקסימלי:
| סוג הלווה | יחס DTI מקסימלי |
|---|---|
| דירה ראשונה | עד 40% |
| משפרי דיור | עד 40% |
| דירה להשקעה | עד 40% |
חשוב לדעת
למרות שהגבול הרשמי הוא 40%, רוב הבנקים מעדיפים לא לעבור 35%. ויש בנקים שיסכימו לאשר עד 30% בלבד, במיוחד ללווים עם היסטוריית אשראי פחות טובה.
מה נכלל בחישוב ההכנסה?
הבנק מתחשב בהכנסות הבאות (עם משקולות שונות):
- משכורת קבועה: 100% מהסכום נטו
- עמלות/בונוסים: בדרך כלל 50%-80% מהממוצע
- הכנסה מעסק עצמאי: ממוצע 2 שנים אחרונות
- הכנסה משכירות: 70%-80% מהסכום
- קצבאות: תלוי בסוג (נכות - כן, ילדים - לפעמים)
מה נכלל בחישוב ההחזרים?
- החזר המשכנתא החדשה
- משכנתאות קיימות
- הלוואות בנקאיות
- הלוואות צמודות לכרטיס אשראי
- ליסינג/מימון רכב
- ערבויות להלוואות
טיפ לשיפור ה-DTI
אם ה-DTI שלכם גבוה מדי, שקלו לסגור הלוואות קטנות לפני הגשת הבקשה למשכנתא. גם תשלום מקדמה גדולה יותר יוריד את סכום המשכנתא ואת ההחזר החודשי.
איך לחשב כמה משכנתא תוכלו לקבל?
הנה נוסחה פשוטה:
- קחו את ההכנסה נטו
- הכפילו ב-35% (יחס DTI בטוח)
- הפחיתו החזרי הלוואות קיימות
- התוצאה = ההחזר החודשי המקסימלי למשכנתא
דוגמה
הכנסה: 25,000 ₪
× 35% = 8,750 ₪
− הלוואת רכב 1,500 ₪ = 7,250 ₪ החזר מקסימלי למשכנתא
בריבית של 5.5% ותקופה של 25 שנה, זה מאפשר משכנתא של כ-1,150,000 ₪
סיכום
יחס DTI הוא מדד קריטי באישור משכנתא. כדאי לשאוף ליחס של עד 35% כדי להשאיר מרווח ביטחון. אם היחס שלכם גבוה מדי:
- סגרו הלוואות קיימות
- הגדילו את המקדמה
- שקלו תקופת משכנתא ארוכה יותר
- חפשו דירה במחיר נמוך יותר
רוצים לחשב בדיוק?
המחשבון שלנו יחשב עבורכם את יחס ה-DTI ויראה כמה משכנתא אתם יכולים לקבל.
למחשבון המשכנתא